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D'où proviennent les revenus financiers distribués en plus des revenus fonciers ? |
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Il s'agit simplement du fruit du placement en certificats de dépôt négociables ou en comptes à terme de la trésorerie de la SCPI. Cette trésorerie correspond aux loyers perçus avant la distribution des revenus aux associés, aux dépôts de garantie des locataires, aux réserves pour travaux ou aux sommes en attente d'investissement. |
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En cas de crise immobilière, la vente ne risque t-elle pas d'être impossible ? |
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Comme vous le savez, nous avons connu dans le passé une crise immobilière importante. Nous avions donc mis en place, à cette occasion, un marché de gré à gré justement destiné à permettre la cession de parts des associés qui avaient besoin de récupérer des liquidités. Ce marché a parfaitement joué son rôle. Nous avons mis en relation les personnes qui voulaient sortir et les acheteurs potentiels. Depuis, il a été institué par les textes réglementaires un marché des parts avec confrontation des ordres de vente et d'achat déterminant le prix d'exécution auquel s'échange le maximum de parts. Les modalités de fonctionnement de ce marché sont décrites dans la rubrique "Opportunités d'achat" : http://www.ufg-direct.com/opportunite.asp?idOpport=1. |
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Comment dois-je faire pour déclarer mes revenus ? Ce sont bien des revenus fonciers ? |
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La quasi-totalité des revenus que vous percevrez constitue effectivement des revenus fonciers. Vous devrez les déclarer spécifiquement, mais nous vous adresserons, chaque année, en temps utile, un relevé complet qui vous permettra de ne pas avoir de problème. Vous pourrez d'ailleurs joindre une copie de ce document à votre déclaration. Les montants à déclarer tiennent compte : de la déduction fiscale forfaitaire de 14 % (supprimée à compter des revenus perçus en 2006) sur les loyers des frais réels de gestion locative déductibles. Ils sont donc différents des revenus distribués, et, la plupart du temps le revenu imposable est bien inférieur à celui qui vous a été distribué. |
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Qu'est-ce-qu'un OPCI ?
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Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif dédié à l'Immobilier. Il bénéficiera d'un statut proche de celui des OPCVM et sera le successeur de la SCPI : un produit immobilier dont 60 % des actifs au moins seront investis en immobilier. |
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Y a t-il des frais de souscription en sus des prix de parts annoncés ? |
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Non. Les prix de parts incluent les frais de souscription. Par exemple, si vous achetez dix parts d'Immofonds 4, à 185 € la part, vous faites un chèque de 1.850 € et vous n'avez pas un euro de plus à acquitter. Ce qui fait que la SCPI, contrairement à la plupart des produits, vous verse, en quelque sorte, des revenus sur les frais d'entrée. Quand vous lisez qu'Immofonds 4, par exemple, verse du 6,4 %, il s'agit bien de 6,4 % sur la totalité de la somme que vous avez versée (1.850 € dans l'exemple qui précède). Bien entendu, si un jour vous décidez de revendre vos parts, le retrait se fera au prix de la part de l'époque, diminué des frais de souscription. Mais, comme vous le voyez, si on ne vous restitue évidemment pas les frais de souscription, en revanche, il n'y a pas de frais de sortie sur vos parts. Donc un double avantage : des revenus versés sur vos frais d'entrée, et pas de frais de sortie. |
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Lors de ma dernière souscription de parts de SCPI, on m'a demandé de compléter un document relatif à l'origine des fonds investis. Pouvez-vous m'en expliquer la raison ?
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En tant que professionnels de la finance, nous sommes soumis à la législation relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux. Parmi nos obligations, nous devons, pour tout nouveau client, vérifier l'identité du souscripteur. En outre, nous devons nous assurer de la légalité de l'origine des fonds pour toutes opérations supérieures à 150 000 €. Dans ce cas, une déclaration écrite d'origine des fonds doit accompagner la souscription. Ce document est à votre disposition auprès de vos correspondants habituels. |
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Qu'est-ce qu'un FCPI ?
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Un Fonds Commun de Placement dans l'Innovation est un Fonds Commun de Placement à Risque (FCPR). Les FCPR ont été mis en place pour faciliter l'investissement des particuliers dans des PME-PMI non cotées. Ils bénéficient d'une exonération d'imposition sur les plus-values (hors prélèvements sociaux), sous réserve de détention des parts pendant cinq années à partir de leur date de souscription. Créé en 1997 pour soutenir plus particulièrement les sociétés non cotées innovantes, et doté pour cela de règles d'investissements plus strictes, le FCPI procure un avantage fiscal supplémentaire : une réduction d'impôt lors de la souscription. |
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Quelles sont les principales valeurs caractérisant la SCPI à capital variable ? |
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En dehors des prix de souscription (prix acquéreur) et de la valeur de retrait (prix net vendeur), la réglementation prévoit deux valeurs de référence : |
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• la valeur de réalisation : c'est la valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette des autres actifs. La valeur vénale résulte des expertises quinquennales et des actualisations annuelles réalisées par des experts indépendants ; |
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• la valeur de reconstitution : il s'agit de la valeur de réalisation augmentée des frais estimés pour reconstituer un patrimoine identique. Cette valeur (plus ou moins 10 %) sert à déterminer le prix de souscription. |
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Faut-il choisir d'acheter des parts d'une SCPI sur le marché des parts ou bien souscrire à une SCPI en cours de développement ? |
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Il est difficile de répondre de manière générale, car ce qui importe c'est évidemment la qualité de la SCPI. Il faut choisir une SCPI qui propose des parts correspondant à un rendement raisonnable. Le niveau actuel du rendement attendu par les investisseurs se situe majoritairement autour de 6,2 %. Les taux de rendement des SCPI de bonne qualité, qu'elles soient en cours de développement ou non, ont tendance à se rejoindre. Les SCPI anciennes ont entrepris des programmes de renouvellement progressif de leur patrimoine. Les nouvelles profitent de la bonne tenue actuelle de l'immobilier pour choisir avec beaucoup de soin les programmes récents les mieux équipés et les mieux situés. Finalement, le choix peut se faire en fonction de la répartition géographique, et de l'appréciation de l'évolution des divers marchés régionaux et parisiens. Enfin, il peut aussi être intéressant de panacher en choisissant par exemple immobilier de bureaux et immobilier de murs de boutiques, ancien et plus récent, à Paris et/ou en province. |
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Comment faire pour transmettre mes parts facilement à mes héritiers lors de la succession ? |
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Les parts de SCPI sont en tout point, du point de vue fiscal notamment, assimilables à de l'immobilier en direct. Elles se transmettent donc dans les mêmes conditions. Mais si un appartement détenu en direct est indivisible, la souplesse est évidemment bien plus grande dans le cas de parts de SCPI que l'on peut facilement répartir ou partager. |
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Il est par exemple possible, de son vivant, de faire bénéficier ses enfants et petits-enfants d'une donation (50.000 € par enfant et 30.000 € par petit-enfant, et par membre du couple, autorisés tous les 10 ans*, en franchise de droits) qui peut porter sur des parts de SCPI, ou sur la simple nue-propriété de ces parts. Dans le cas de la nue-propriété, le nombre de parts transmissible est plus élevé, et, lors de la succession l'usufruit revient naturellement au nu-propriétaire. |
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* Le projet de Loi de Finances 2006 prévoit de porter ce délai à 6 ans. |
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Existe t-il une formule de prélèvement libératoire forfaitaire qui m'évite de déclarer les revenus que me versera ma SCPI ? |
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Les revenus versés par la SCPI comprennent, pour des montants généralement très modiques, quelques revenus financiers. Pour ces revenus accessoires, il est possible de demander à la société de gestion de pratiquer un prélèvement libératoire. Ce prélèvement, contributions sociales incluses, est de 27 % aujourd'hui. Si vous avez choisi le prélèvement libératoire, la société de gestion assurera pour votre compte le paiement de cet impôt forfaitaire (qui sera déduit automatiquement des revenus que vous recevrez). Cela étant, il n'y a pas de prélèvement libératoire possible sur la partie essentielle des revenus versés, composée de revenus fonciers. |
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Au bout de combien de temps puis-je revendre mes parts ? |
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Vous pouvez revendre vos parts quand vous le voulez. Cependant, il faut comprendre que la SCPI est un placement immobilier et, comme pour de l'immobilier en direct, votre intérêt est de conserver longtemps vos parts. D'ailleurs beaucoup de nos clients ne les vendent jamais et les transmettent à leurs héritiers. Il ne faut surtout pas penser que les parts de SCPI sont assimilables à des actions ou à des OPCVM, elles ne peuvent être achetées pour une période courte ou pour attendre une montée des prix qui vous permettrait de revendre avec un gros bénéfice. |
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Comment la société de gestion de la SCPI est-elle rémunérée ? |
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La société de gestion reçoit un pourcentage fixe des loyers et des revenus financiers perçus par la SCPI (généralement 10 %). Il est donc de l'intérêt de la société de gestion de favoriser aussi bien l'accroissement du niveau de loyer que de veiller à la perception de ceux-ci, c'est à dire de s'organiser pour éviter retards et défauts de paiement des locataires. |
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La société de gestion a en charge la réalisation de toutes les opérations liées à la gestion immobilière du patrimoine, mais elle doit aussi assurer l'information des associés (Bulletins trimestriels, rapports annuels, assemblées générales). Il faut savoir que la SCPI elle-même n'a aucun moyen propre (le personnel, les moyens informatiques, les bureaux... tout incombe à la société de gestion qui supporte donc l'essentiel des coûts de développement et de fonctionnement). |
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La SCPI étant un produit immobilier, pourquoi y a-t-il des produits financiers dans les revenus distribués ? |
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Les investisseurs qui achètent des parts de SCPI apportent des capitaux nouveaux. Ces capitaux restent disponibles jusqu'à ce qu'ils atteignent un montant suffisant pour acheter un nouvel immeuble de bureaux ou un commerce. Par ailleurs, les loyers encaissés par la SCPI sont également mis en attente pour assurer la distribution chaque trimestre. Ces sommes, auxquelles s'ajoutent d'autres montants comme les dépôts de garantie versés par les locataires, sont placées par la société de gestion dans l'intérêt des associés. Il s'agit généralement de placements de trésorerie dont les intérêts constituent une partie de la distribution trimestrielle. Au moment de la déclaration des revenus, les associés reçoivent un bordereau fiscal récapitulant la nature et le montant des sommes générées par leurs parts de SCPI. Les revenus financiers bénéficient, sur option, d'un prélèvement libératoire forfaitaire de 27 % (CSG et CRDS inclus). |
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Quelle est la différence entre une SCPI de rendement spécialisée en immobilier de bureaux et une SCPI de rendement investie en immobilier commercial ? |
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La différence essentielle entre ces deux types de SCPI de rendement réside dans la nature de leur patrimoine et par conséquent dans le type de locataires qu'elles abritent. Les rendements généralement proposés par ces deux types de SCPI se situent majoritairement autour de 6,2 %. La régularité des revenus est identique et l'une comme l'autre offre la même sécurité. |
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Mais chacune de ces SCPI présente des points forts, qui peuvent vous aider à faire votre choix d'investissement ou à diversifier votre patrimoine au mieux de vos attentes. |
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L'immobilier commercial |
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Bien situé, un local commercial (magasin de centre-ville ou surface commerciale en zone périphérique) est rarement vacant, en raison d'une demande forte et d'une offre de surfaces commerciales contingentée. Il n'est pas sujet aux mêmes phases de variations cycliques que connaît par exemple l'immobilier d'habitation. Il est sensible à la consommation des ménages et à la croissance économique. Il permet d'abriter de grandes enseignes. |
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L'immobilier de bureaux |
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Il permet de signer des baux fermes de 6 ou 9 ans ce qui assure des revenus durables aux propriétaires, et peut ainsi atténuer les hauts et bas cycliques propres à l'activité économique. Les immeubles situés dans de grandes métropoles régionales offrent des taux de rendement bruts élevés. Les immeubles situés dans les quartiers d'affaires parisiens, offrent un rendement plus faible mais un emplacement incontournable. La diversification du patrimoine sur ces deux typologies renforcent la sécurité du placement. Le propriétaire dispose de droits plus importants vis-à-vis de son locataire que dans le cas de l'immobilier d'habitation, pour les possibles augmentations de loyer en périodes favorables. Il permet d'accueillir de grandes entreprises d'activités diverses. |
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Qu'est-ce qu'un FIP (Fonds d'Investissement de Proximité) ? |
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Un Fonds d'Investissement de Proximité (FIP) est une catégorie de FCPR (Fonds Commun de Placement à Risques). Les FIP sont, à la manière des Fonds Communs de Placement, des copropriétés d'instruments financiers qui ont été mises en place pour faciliter l'investissement des particuliers dans des PME/PMI. Les FIP ont été créés en 2003 pour promouvoir le développement des PME/PMI opérant dans des secteurs traditionnels. Ils ont été dotés d'un avantage fiscal supplémentaire par rapport aux autres FCPR : une réduction d'impôts lors de la souscription. |
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